Moins de 10 % des ménages français détiennent près de la moitié du parc locatif privé. Parmi eux, une petite portion possède plus de cinq logements, accaparant ainsi une fraction notable des biens résidentiels proposés à la location. Les sociétés civiles immobilières ne sont pas en reste : elles s’imposent parmi les principaux détenteurs, à la hauteur de certains investisseurs institutionnels.
L’héritage représente plus de 60 % des transmissions de propriétés. Les grands patrimoines immobiliers ne se contentent pas d’avoir un rôle de figurant : ils influencent activement la fixation des loyers et la dynamique du marché. Pendant ce temps, la part des petits propriétaires isolés s’amenuise au fil des générations.
À quoi ressemble la répartition du parc immobilier en France aujourd’hui ?
En 2024, 57,2 % des ménages français possèdent au moins un logement, selon l’INSEE. Ce pourcentage, impressionnant à première vue, cache une concentration toujours plus marquée du patrimoine immobilier entre les mains d’une minorité. Les études de l’organisme public le rappellent : la propriété stagne chez les plus jeunes, se concentre chez les plus aisés, et l’écart se creuse d’année en année.
En 2021, 24 % des ménages contrôlaient 68 % des logements détenus par des particuliers. Les centres-villes des grandes métropoles, en particulier Paris, cristallisent cette tendance. Les prix s’envolent, les primo-accédants restent sur le quai, et les multipropriétaires renforcent leur emprise. Dans des quartiers prisés comme le Faubourg Saint-Honoré ou Saint-Germain-des-Prés, une poignée d’heureux élus garde la main sur l’essentiel du bâti.
Pour mieux cerner cette réalité, voici comment s’exprime concrètement la concentration immobilière :
- La concentration immobilière se manifeste aussi par la composition du parc : on retrouve des maisons individuelles en périphérie, des appartements au cœur des villes, et des résidences secondaires dans les zones touristiques.
- Les ménages au niveau de vie le plus élevé possèdent la majorité des biens mis en location.
La géographie du patrimoine immobilier devient donc le miroir des inégalités d’accès à la propriété. Dans les zones sous tension, l’emprise des multipropriétaires empêche de nombreux ménages de s’installer. L’INSEE le confirme : à la montagne, sur le littoral ou dans des arrondissements chics parisiens, la concentration grimpe en flèche et profite à une minorité de détenteurs.
Multipropriétaires : qui détient le plus de biens et dans quelles proportions ?
En France, un million de ménages, soit 3,5 % de la population, détiennent aujourd’hui au moins cinq logements. Ces maxi-propriétaires réunissent à eux seuls la moitié du parc locatif privé, d’après les chiffres de l’INSEE. Dans certains quartiers parisiens, la concentration atteint des sommets : 75 % des biens au Faubourg Saint-Honoré et 60 % des logements à Saint-Germain-des-Prés leur appartiennent. La densité patrimoniale y contraste fortement avec la difficulté toujours plus grande pour beaucoup de trouver un logement, à l’achat comme à la location.
Mais la capitale n’a pas le monopole de la concentration immobilière. On retrouve ces multipropriétaires en nombre dans les grandes villes et les zones tendues. Ils s’installent aussi dans les stations alpines, sur la côte atlantique, ou encore dans les hauts lieux touristiques, où l’investissement locatif reste une valeur sûre. À l’inverse, en périphérie, la multipropriété se fait plus discrète et la pression foncière retombe d’un cran.
Qui sont ces détenteurs massifs ? Certains bénéficient d’un héritage transmis de génération en génération. D’autres construisent leur portefeuille à force d’investissements réfléchis, profitant de dispositifs fiscaux ou des particularités du marché local. Leur niveau de vie reste largement supérieur à la moyenne. Cette concentration de logements entre les mêmes mains a un impact durable sur l’accès à un toit, morcelant le paysage résidentiel et renforçant les écarts.
Profils des grands détenteurs : héritages, investisseurs ou nouveaux acteurs ?
Le monde des multipropriétaires recèle bien des visages. Les héritiers ouvrent la marche. Ils perpétuent une transmission immobilière souvent discrète, bâtie sur plusieurs générations. Leur profil : ménages plus âgés, en couple, diplômés, disposant d’un niveau de vie au-dessus de la médiane. Leur priorité : faire fructifier l’existant, transmettre aux enfants, organiser la gestion via la société civile immobilière (SCI).
À côté, une nouvelle vague d’investisseurs affine ses tactiques. Professionnels avertis ou cadres dynamiques, ils misent sur les petites surfaces dans des zones tendues et privilégient la rentabilité. Certains multiplient les locations touristiques, utilisant Airbnb ou d’autres plateformes pour maximiser leurs revenus. D’autres préfèrent sécuriser leur avenir, préparer leur retraite ou diversifier leur patrimoine.
Le paysage s’enrichit aussi de nouveaux profils aux stratégies variées : jeunes actifs fortunés tentant leur chance dans la pierre, familles recomposées mutualisant un bien via des montages juridiques, ou encore investisseurs misant sur la nue-propriété. La SCI devient leur alliée pour détenir, transmettre et optimiser la fiscalité.
Voici les principales figures qui façonnent ce marché :
- Les héritiers restent les acteurs historiques de la multipropriété.
- Les investisseurs modernes cherchent avant tout la rentabilité, parfois à travers la location touristique.
- Les nouveaux venus jouent avec les statuts, tirent parti des opportunités du marché et des outils juridiques.
Le regroupement des biens chez ces profils sculpte un marché immobilier de plus en plus fragmenté. Leur boussole reste la même : contrôler, transmettre, rentabiliser. Les visages changent, mais la logique patrimoniale demeure le socle inamovible.
Quel impact cette concentration a-t-elle sur le marché locatif et l’accès au logement ?
La concentration immobilière pèse lourdement sur le marché locatif français. Quand 24 % des ménages détiennent 68 % des logements possédés par des particuliers, la situation se complique pour l’ensemble des autres candidats au logement. Les multipropriétaires, bien souvent plus fortunés, orientent le marché selon leurs intérêts : rendement, transmission, valorisation. Conséquence directe : moins d’offres pour les primo-accédants et un accès restreint à la propriété occupante. L’économiste Pierre Madec pointe du doigt cette hyperconcentration patrimoniale qui entrave l’accès au logement.
Au cœur des villes, l’influence des maxi-propriétaires est implacable. À Paris, au Faubourg Saint-Honoré, 75 % des biens sont détenus par cette minorité. À Saint-Germain-des-Prés, la proportion grimpe à 60 %. Les locations touristiques, propulsées par des plateformes telles qu’Airbnb, ponctionnent le parc locatif classique et raréfient les logements destinés à la location longue durée. La chercheuse Clara Wolf observe un lien direct entre la multipropriété et la hausse des loyers.
Les conséquences concrètes se traduisent ainsi :
- Les loyers augmentent dans les zones sous tension
- Les ménages modestes peinent à accéder à la location
- Les inégalités se creusent, souligne la Fondation Abbé-Pierre
La crise du logement s’aggrave, nourrie par la spéculation et la captation du parc locatif par une minorité. Les idées pour inverser la tendance ne manquent pas : encadrement des loyers, création de foncières publiques, fiscalité renforcée sur les transactions élevées. Pourtant, le déséquilibre persiste, entretenu par la concentration des biens dans les mains d’une poignée de détenteurs. L’accès au logement, lui, reste un combat pour beaucoup, pendant que d’autres accumulent les clés.