Carmen immobilier propose également un accompagnement à la location, que ce soit pour une gestion annuelle ou ponctuelle. Ces dernières semaines, le cadre réglementaire entourant la location a connu quelques ajustements notables.
Existe-t-il un bien locatif au Pays Basque ou dans les Landes ?
Depuis l’instauration de la loi ALUR en 2014, certaines communes du Pays Basque figurent parmi celles qualifiées de « zones tendues ». Ce sont des secteurs où la demande locative dépasse largement l’offre disponible. Résultat : se loger devient un véritable casse-tête pour les habitants concernés.
La réglementation vise ainsi à limiter l’évolution des loyers pour les logements destinés à l’habitation principale, qu’ils soient loués vides ou meublés, dans ces fameuses zones tendues.
Les zones tendues
Quelles sont les zones tendues des Pyrénées-Atlantiques ?
Pas moins de 24 communes sont concernées : Graze, Anglet, Arbonne, Arcangues, Ascain, Basussarry, Bayonne, Biarritz, Bidart, Biriatou, Boucau, Ciboure, Guéthary, Hendaye, Jatxou, Lahonce, Larressore, Mouguerre, Saint-Jean-de-Luz, Saint-Pierre d’Irube, Urrugne, Ustaritz, Villefranque.
Quelles sont les régions tendues du pays ?
Dans les Landes, Saint-André-de-Seignanx, Saint-Martin-de-Seignanx et Tarnos sont également classées en zone tendue.
À noter : dans ces secteurs, le préavis du locataire est réduit à un mois. Un atout non négligeable lorsque l’on décide de déménager.
Dans quel cas existe-t-il une restriction sur l’augmentation du loyer ?
Deux situations spécifiques imposent un plafonnement de l’augmentation du loyer :
- en cas de mise en location à un nouveau locataire après le départ du précédent
- lors du renouvellement du bail
Ce dispositif de limitation de la hausse des loyers a été prolongé jusqu’au 31 juillet 2020. Il interdit au propriétaire d’augmenter le loyer au-delà d’un certain plafond lors du renouvellement du bail. La hausse autorisée se limite à celle de l’Indice de Référence des Loyers (IRL), sauf si le loyer était manifestement sous-évalué ou si le logement a bénéficié d’une amélioration significative, sous conditions précises.
La formule à appliquer pour calculer le nouveau loyer : (loyer avant révision × nouvel IRL du trimestre choisi) ÷ ancien IRL du même trimestre de l’année précédente.
Y a-t-il un loyer de référence dans les Pyrénées-Atlantiques et les Landes ?
À ce jour, aucun loyer de référence n’existe dans les Pyrénées-Atlantiques ni dans les Landes.
Contrairement à Paris, où un arrêté préfectoral fixe des loyers de référence à ne pas dépasser, les seules limites concernent ici le plafonnement de l’augmentation annuelle lors du renouvellement du bail.
Qui échappe à l’encadrement des loyers ?
1. Logements loués pour la première fois
Un appartement mis en location pour la première fois, ou qui n’a pas accueilli de locataire depuis plus de 18 mois, n’est pas concerné par le plafonnement.
2. Relocation avec revalorisation manifeste du loyer
Dans ce cas, la hausse du loyer reste encadrée : elle ne peut dépasser la moitié de l’écart entre le loyer moyen pratiqué dans le quartier pour des biens comparables et le dernier loyer versé par l’ancien occupant.
3. Travaux sur le logement
Certains travaux d’amélioration ou de mise en conformité justifient un dépassement du plafond :
Première situation : si le montant des travaux atteint ou dépasse le cumul des loyers des 12 derniers mois augmenté des 6 derniers mois, le propriétaire peut fixer librement le nouveau loyer.
Deuxième situation : si les travaux représentent plus de 50 % du montant total des loyers de l’année écoulée, la hausse du loyer peut dépasser le plafond de l’IRL, mais ne doit pas excéder 15 % du coût réel des travaux, TVA comprise.
NOUVEAUTÉ : Depuis le 1er janvier 2020, ces exceptions ne concernent plus les logements très énergivores (étiquettes F ou G au DPE, et consommation supérieure à 331 kWh/m²).
Il est bon de rappeler que le diagnostic de performance énergétique (DPE) est obligatoire pour louer et reste à la charge du propriétaire.
Pour aller plus loin, toutes les informations actualisées sont disponibles sur Service-Public.fr.
Taxe sur les logements vacants dans les Pyrénées-Atlantiques et les Landes
Dans les communes situées en zone tendue, tout logement inoccupé depuis au moins un an peut être soumis à la taxe sur les logements vacants (TLV).
Certains cas permettent d’en être exonéré :
- le logement est occupé plus de 90 jours consécutifs au cours de l’année
- des travaux lourds, dont le montant dépasse 25 % de la valeur du bien, sont nécessaires pour le rendre habitable et décent
- le logement reste vide malgré la volonté du propriétaire, par exemple si le bien est mis en vente au prix du marché sans trouver preneur, sous réserve de justificatifs à fournir à l’administration fiscale
- situation particulière liée à la taxe d’habitation sur les résidences secondaires
Le montant de la TLV s’appuie sur la valeur locative du logement, comme pour la taxe d’habitation. Son taux : 25 % la première année, puis 25 % chaque année suivante.
Lorsque la situation s’éternise, il peut s’avérer judicieux de se séparer de ce bien.
Une question, un besoin d’éclaircissement ? L’équipe gestion-location est à l’écoute.